樓體改造

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樓體改造是指對建筑物的結(jié)構(gòu)、外觀和功能進行更新或升級，以適應(yīng)新的使用需求或提升其價值。這種改造可以包括結(jié)構(gòu)加固、外墻翻新、內(nèi)部空間優(yōu)化、智能化升級等多個方面。一座舊樓可能會被改造為商業(yè)中心、住宅區(qū)或者公共設(shè)施，如圖書館、博物館等。在建筑改造過程中，設(shè)計師需要充分考慮到建筑物的歷史背景、文化價值以及未來的使用需求，以確保改造后的建筑物既符合功能要求，又能體現(xiàn)其獨特的魅力。建筑改造還需要遵循相關(guān)的法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，確保改造過程的安全、合規(guī)。

一、樓體改造的工程實例

（一）北京通州老舊小區(qū)樓體改造

北京通州老舊小區(qū)綜合整治工程一標(biāo)段項目的樓體改造有諸多特點。該項目自開工后全力推進，率先完成樓本體更新改造，預(yù)計2024年底通州區(qū)將累計完成約87萬平方米的改造提升工程。帥府園小區(qū)改造項目面臨諸多挑戰(zhàn)，如與居民日常生活交叉度高、包含入戶施工環(huán)節(jié)、各方訴求協(xié)調(diào)溝通復(fù)雜等。為應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，中建一局三公司北京分公司通州舊改項目團隊主動調(diào)研走訪了解居民訴求，做到“一戶一設(shè)計”，并提前公示主材樣品，贏得居民信任。而且利用三維掃描技術(shù)形成誤差在4mm以內(nèi)的點云模型，保留改造前基礎(chǔ)資料，還能用于后續(xù)多種技術(shù)操作，如聯(lián)動軟件建模等，項目總建筑面積6.99萬平方米，涉及居民一千余戶，建設(shè)內(nèi)容包括樓本體節(jié)能改造和公共區(qū)域改造兩部分。

（二）大連老舊小區(qū)樓體改造

甘井子區(qū)2023年甘井子區(qū)老舊小區(qū)改造工程涉及5個街道23個小區(qū)，總建筑面積120.85萬平方米、345棟樓，惠及居民1.51萬戶。6月13日樓體已完成改造穿上“新衣”，樓體真石漆顏色搭配有特色，之后開始樓院環(huán)境改造，如平整場地、雨污水管線清掏、線纜落地、增加健身器材、打造口袋公園等。截至5月底，樓體改造工程量已完成50%，其中市內(nèi)四區(qū)主干路兩側(cè)樓體改造基本完成，工程力爭6月底完成全部樓體改造，9月底完成樓院改造。
中山區(qū)2023年中山區(qū)老舊小區(qū)改造工程涉及4個街道10個社區(qū)，總建筑面積97.7萬平方米、346棟樓，惠及居民1.2萬戶。4月10日全面施工，已完成樓棟施工155棟，完成樓體改造工程量的68%，樓體真石漆顏色搭配呈現(xiàn)出古樸韻味，改造項目包括房屋修繕和配套基礎(chǔ)設(shè)施改造兩部分，通過改造完善“一老一幼”設(shè)施建設(shè)。

二、樓體改造的項目流程

前期準(zhǔn)備階段
- 需求調(diào)研：像北京通州老舊小區(qū)改造項目，施工前要主動調(diào)研走訪居民，了解居民訴求，這是很關(guān)鍵的一步，只有清楚居民的需求，才能在后續(xù)設(shè)計和施工中有的放矢，比如做到“一戶一設(shè)計”。
- 規(guī)劃設(shè)計：根據(jù)需求進行規(guī)劃，如確定樓體的外觀設(shè)計（像大連老舊小區(qū)改造中樓體真石漆的顏色搭配等外觀設(shè)計）、功能布局調(diào)整（例如增加一些適老化設(shè)施或者改善排水等功能布局方面的考慮）等。
- 預(yù)算編制：要根據(jù)設(shè)計方案，對整個樓體改造項目進行成本估算，包括材料、人工、設(shè)備等各項費用，確保項目在預(yù)算范圍內(nèi)進行。
施工階段
- 結(jié)構(gòu)改造（如有需要）：對于一些老舊樓體可能存在結(jié)構(gòu)安全問題或者布局不合理需要調(diào)整的情況，要進行結(jié)構(gòu)改造，但要謹慎操作，特別是磚混結(jié)構(gòu)墻面的改造等需要注意安全隱患，避免對樓體整體結(jié)構(gòu)造成破壞。
- 外立面改造：包括墻體的翻新（如鏟除舊墻皮、重新粉刷或者貼磚等）、門窗更換等，像北京通州老舊小區(qū)和大連老舊小區(qū)改造都涉及到樓體的外立面改造，讓樓體外觀煥然一新。
- 內(nèi)部設(shè)施改造：如水電線路改造（一些老舊小區(qū)水電線路老化需要重新布線等）、衛(wèi)生間改造（包括防水重做、潔具更換等）、室內(nèi)空間布局調(diào)整等，這部分涉及到的工種較多，需要合理安排施工順序，例如六小阜南路校區(qū)樓體改造中涉及到原有部分隔墻拆除、地面拆除、墻面頂面乳膠漆翻新、門窗更換、屋面防水卷材鋪設(shè)、衛(wèi)生間改造、強電改造等內(nèi)容。
后期收尾階段
- 質(zhì)量驗收：對改造后的樓體進行全面質(zhì)量檢查，包括結(jié)構(gòu)安全、外觀質(zhì)量、設(shè)施功能等方面，確保達到設(shè)計和規(guī)范要求。
- 資料整理：整理施工過程中的各項資料，如設(shè)計圖紙、施工記錄、驗收報告等，為后續(xù)的維護管理提供依據(jù)。

三、樓體改造面臨的挑戰(zhàn)及應(yīng)對措施

（一）面臨的挑戰(zhàn)

與居民協(xié)調(diào)方面
- 像北京通州帥府園小區(qū)改造項目，與居民日常生活交叉度高，入戶施工環(huán)節(jié)容易給居民生活帶來不便，而且業(yè)主、屬地街道、社區(qū)等各方訴求復(fù)雜多樣，需要協(xié)調(diào)各方利益和需求，容易產(chǎn)生矛盾和誤解。
施工技術(shù)方面
- 老舊樓體可能存在結(jié)構(gòu)復(fù)雜、建筑圖紙缺失等問題，給改造施工帶來技術(shù)難題，例如不清楚原有水電線路布局可能在改造過程中造成破壞。
預(yù)算和成本控制方面
- 在改造過程中可能會遇到一些意外情況，如隱藏的結(jié)構(gòu)問題需要額外修復(fù)，導(dǎo)致成本增加，難以控制在預(yù)算范圍內(nèi)。

（二）應(yīng)對措施

協(xié)調(diào)居民方面
- 提前溝通：如通州老舊小區(qū)改造前的主動調(diào)研走訪，向居民解釋改造方案、工期安排等，爭取居民的理解和支持。
- 滿足個性化需求：做到“一戶一設(shè)計”，提前公示主材樣品等措施來提升居民滿意度。
技術(shù)應(yīng)對方面
- 采用先進技術(shù)手段：如通州老舊小區(qū)改造中利用三維掃描技術(shù)形成點云模型，保留基礎(chǔ)資料，為施工提供準(zhǔn)確依據(jù)，還能輔助后續(xù)技術(shù)操作。
預(yù)算控制方面
- 做好前期詳細的預(yù)算編制，預(yù)留一定的應(yīng)急資金，在施工過程中嚴(yán)格控制成本，避免不必要的浪費。